» » » Как выбрать надежного застройщика при покупке квартиры в новостройке

Как выбрать надежного застройщика при покупке квартиры в новостройке

Как выбрать застройщика и не ошибиться вы узнаете из этой статьи. Вы узнаете, как заключить договор, чтобы не потерять средства, какие документы нужно проверять, перед подписанием ДДУ и как контролировать и проверять застройщика после подписания документов. Выбирая застройщика для подписания договора долевого участия, после прочтения статьи, дольщик обезопасит себя, сделав правильные ходы до оформления бумаг.

Как выбрать надежного застройщика при покупке квартиры в новостройкеrukazakona.ru

Содержание статьи:

  1. Проверяем информацию на сайте застройщика
  2. Проверяем документацию на новостройку в офисе застройщика
  3. Смотрим сданные дома застройщика
  4. На заметку

Проверяем информацию на сайте застройщика

Перед тем как заключить договор или начать общаться с приглянувшейся вам строительной компанией, проверьте ее сайт. На сайте должны быть фото стройки, возможно даже видео с прямой трансляцией или краткие нарезки возведения части объекта. Надежные застройщики размещают сканированные документы (лицензию, подряды на строительство и др.) на своем сайте, примеры договоров. Обратите внимание и на сам сайт, если он смотрится блекло и кажется выходцем из прошлого века, вкладывать деньги в такую фирму явно не стоит.

Документы о застройщике

Документы, которые должны быть у застройщика:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • регистрационные документы;
  • устав;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой.

Важно! Документы, перечисленные выше не всегда размещают на сайте, попробуйте запросить их у менеджера или другого сотрудника строительной фирмы.

Используя сайт налоговой службы (egrul.nalog.ru) сверьте данные, которые предоставляет застройщик. Должна совпадать дата регистрации, реклама о количестве введенных в эксплуатацию объектов сверяется с официальными источниками.

Пример 1: Название компании кажется очень знакомым, и вы знаете, что это строительная фирма, работающая еще с 90-х годов. Если при проверке оказалось, что дата регистрации новая, скорее всего, это мошенники, использующие популярный бренд прошлых годов.

Пример 2: Вместе с рекламой строительной фирмы, демонстрируется логотип другого популярного застройщика. Потенциальный дольщик имеет право запросить у компании документы с просьбой разъяснения такой ситуации. Если окажется, что крупная компания соучредитель мелкой — не стоит волноваться, такая практика распространена среди подобного бизнеса.

Документы о новостройке

Разрешительная документация должна быть оформлена для каждой новостройки. Чтобы не возникало вопросов, большинство компаний, занимающихся строительством, размещают их на сайте в специальном разделе. Основных документов всего два: проектная декларация, разрешения на возведение жилого дома.

Разрешение на строительство выдается администрацией района или города (для мелких поселений). Перед тем как предоставить застройщику всю документацию, компанию и ее учредителей тщательно проверяют, чтобы избежать мошенничества. На документе ниже, вы увидите четкие указания, что именно можно возводить на конкретном земельном участке. Документ должен быть подписан чиновником, выдающим подобное разрешение. Для надежности стоит проверить этого чиновника на принадлежность к конкретному управлению архитектурно-строительных компаний и сверить его подпись с вариантами в официальных документах.

Пример разрешения на строительство застройщику
Пример разрешения на строительство застройщику

Проектная декларация оформляется сотрудниками строительной фирмы. Она должна быть заверена подписью директора и печатью. В таком документе, будущий дольщик найдет: описание новостройки, риски, сроки возведения и другие важные сведения.

Пример проектной декларации застройщика
Пример проектной декларации застройщика

Внимание! Если вам не хватает какой-то информации для принятия решения о сотрудничестве, обращайтесь к представителям застройщика и запрашивайте необходимую информацию. Перед вкладом средств, проконсультируйтесь с юристом, попросить дополнительно проверить кандидата для заключения ДДУ.

Смотрим источники финансирования новостройки

Информацию о финансировании, строительная фирма размещает в разделе «Финансовые риски» проектной декларации. Этот пункт следует читать особо внимательно. Существует два способа получения средств на возведение многоэтажки:

  • кредит в банке;
  • долевое участие будущих жителей.

Важно понимать, что стоимость постройки очень высока. Если это крупный город, цена будет варьироваться около 500 миллионов рублей, если говорить о столице — около 3 миллиардов. Таких сумму нет у застройщиков. Для быстрого получения начального капитала они снижают цены и предлагают заключить ДДУ еще на этапе котлована.

Если дольщик хочет максимально себя обезопасить, лучше искать застройщика, взявшего кредит в надежном банке. Банк уже оценил все риски, так как кредит предоставлен, вероятность обмана или махинаций минимальна. Расчет с банком производится с тех средств, которые будут уплачены покупателями жилплощади. До момента полного расчета между банком и застройщиком, земля, на которой производится возведение жилого здания, будет в залоге у банка.

Проектная декларация страница 2
Проектная декларация страница 2

Узнаем ориентировочную дату сдачи объекта (сроки)

Узнать срок возведения новостройки очень важно, приблизительные даты должны быть отображены в нормативных документах. Это позволит избежать затягивания введения в эксплуатацию.

Срок строительства зависит не только от застройщика, но и от типа здания. Каркасные дома возводят за 1,5-2 года. Изначально возводится основная структура дома, далее, из шлакоблока и кирпича оформляются стены и перегородки.

Фото панельного дома
Фото панельного дома

Панельные дома строят по новой технологии. Возведение больше всего напоминает детский конструктор. Отлитые на заводе плиты складывают и скрепляют, тем самым получая многоэтажку. Затраты времени на такое строительства всего 7-10 месяцев.

Наиболее долгим вариантом возведения зданий является кирпичный дом. Стены, перегородки и часть перекрытий складывают из кирпича, из бетона заливают лишь сваи и опорные площади. Срок возведения такого здания достигает 2,5-3 лет.

В договоре с застройщиком обязательно будут внесены возможности продления срока из-за форс-мажоров. Например, сменится подрядчик или зима будет очень суровой и не позволит выполнять запланированные работы. Строение дома в Сибири замедляется из-за плохой погоды, на юге РФ новостройки появляются значительно быстрее.

Внимание! Реальный период строительства колеблется от 1,5 до 4-5 лет.

Ориентировочные сроки строительства объекта в зависимости от материалов и региона

Материал новостройки

Минимальный срок

Максимальный срок

Кирпич:
север 1,5 2,5
юг 2,5 4
Панели:
север 1 2
юг 0,7 1,5
Монолит:
север 2 3
юг 1,5 2,5

Можно ли посмотреть ход строительства (онлайн веб-камера, фотоотчеты)

Надежный застройщик, при возведении новостройки и наличии дольщиков, в обязательном порядке, подготавливает видео или фотоотчеты строительных работ. Такие отчеты должны обновляться на сайте не реже, чем раз в 2 недели. Если их нет – это плохой сигнал, не стоит сотрудничать с такой строительной компанией.

Фото построеного панельного дома
Фото построеного панельного дома

Идеальным вариантом для проверки добросовестности застройщика, является онлайн-трансляция с помощью видеокамер. Подобные форматы показов стройки часто имеют заглушки. Специалистами снимается около 3-4 минут, которые крутятся постоянно. Чтобы этого избежать подобного, смотрите видео как можно дольше. Бывает, что камера сломалась, в этом случае необходимо проверить скорость восстановления камеры.

Внимание! Помните, что даже после подписания ДДУ, застройщик еще может вас обмануть. Будьте внимательны, контролируйте аспекты, с которыми совладаете без юридического образования.

Проверяем документацию на новостройку в офисе застройщика

Вам необходимо договориться о встрече с менеджером в офисе. Перед тем как отправляться на встречу сообщите какие документы хотите просмотреть, в этом списке обязательно должно быть:

  • проект договора долевого участия в строительстве;
  • оригиналы учредительных документов;
  • оригиналы документов о страховании новостройки.

Важно! Копию ДДУ возьмите с собой и передайте юристу, чтобы он проверил информацию на подводные камни.

Учредительные документы

Какие учредительные документы должны быть на новостройку можно прочитать в первом разделе статьи. После того как вы попали в офисе, важно сверить их с оригиналами, придирайтесь даже к мелочам.

Договор долевого участия

Правильно составленный договор долевого участия позволит избежать различных проблем с застройщиком. Сегодня, это самый надежный способ приобретения квартиры до ее постройки. В этом документа должно быть указано:

  1. Дата сдачи новостройки.
  2. Предварительный номер квартиры и этаж.
  3. Подробная информация о планировке, метраже, высоте потолков.
  4. Кадастровые данные участка, на котором возводится новостройка.
  5. Строительный адрес дома.

ДДУ защищает вкладчика от обмана с размерами жилплощади, сколько оплатили, столько и получите.

Пример: Гафуров оформил ДДУ на квартиру размером 63 квадратных метра. Застройщик предоставил ему жилплощадь размером 61,5 м2. По договору строительная компания обязана возместить стоимость 1,5 квадратных метров дольщику.

Договор с застройщиком позволяет застраховать себя от различных проблем, которые возникают из-за халатности строительной бригады или использования низкокачественных материалов. В ДДУ четко прописывается срок гарантии на квартиру и внутренние отделочные работы, на срок не менее трех лет.

Пример: Евгения получила квартиру и собиралась продолжать делать ремонт. Пока рабочие отделывали ванную, штукатурка на кухне обсыпалась. После обращения к застройщику, вопрос был решен в кратчайшие срок, путем передачи Евгении суммы на повторные отделочные работы.

Пункты ДДУ защищают потенциального жителя новостройки от халатной работы застройщика. Если сдача объекта будет задержана, продление сроков возможно, но только в случае подписания бумаг всеми дольщиками. Закон разрешает не подписывать документ. В этом случае, за каждый день просрочки будет выплачена 1/300 часть рефинансирования Банка России.

Договор страхования на новостройку

До получения документов, разрешающих участие в долевом строительстве, строительная фирма обязан провести страхования от заморозки строительного процесса и банкротства. В офисе ознакомьтесь с оригиналом бумаги, возьмите домой копию. Проверьте находиться ли страхования компания в реестре страховщиков Центробанка. Если ее там нет, заключая с вами договор на продажу недвижимости, строительная компания нарушает закон.

Договор страхования ответственности застройщика
Договор страхования ответственности застройщика

Уточняем информацию о стоимости квадратного метра

Проверьте, сколько стоит одни квадратный метр. Часто в рекламных проспектах имеется много оговорок, которые создаются специально, чтобы заманить максимальное количество клиентов. Стоимость одного квадратного метра должна быть фиксированной, не зависеть от колебания иностранных валют. Лучше всего зафиксировать в ДДУ цену в рублях.

Смотрим информацию в интернете из открытых источников

Интернет позволяет, не выходя из дома и не поднимая свои связи, найти достоверную информацию о конкретной строительной компании. Внимательно изучите все, что пишут о застройщике, это позволит вам избежать потери средств в будущем.

Требования о банкротстве

До просмотра отзывов, посетите реестр должников (kad.arbitr.ru). Если к выбранному вами застройщику предъявлялись какие-то претензии — ни в коем случае не оформляйте с ним договор.

База данных по банкротству застройщиков
База данных по банкротству застройщиков

Отзывы

Наибольшая вероятность не попасться на заказные отзывы, которые пишет специальная команда, нанятая застройщиком — просмотреть популярные сервисы «Фламп», «Форсквер» и другие. Профессиональные сайты отзывов имеют модераторов, которые вручную проверяют комментарии о строительной компании и удаляют все подозрительные варианты. Постарайтесь ознакомиться с максимальным количеством отзывов, не останавливайтесь на одном сайте.

Смотрим сданные дома застройщика

Проверять уже сданные объекты, которым 2-3 года не имеет особого смысла. При желании и наличии свободного времени, дольщик должен посетить и их. Наглядную картину исполнения обязательств застройщика даст недвижимость, которая будет сдана или была сдана в течение полугода.

Если вам дадут осмотреть территорию такой новостройки, проверьте внешний вид. Подниметесь на последний этаж, проверьте сухость потолка, качество лестничных пролетов. В квартирах важно осмотреть окна, качество их установки, по возможности попробуйте понять какое качество внутренней отделки (потолки, стены), если имеете хоть какой-то минимум знаний в этой области.

На заметку

Чтобы застройщик был надежным, придерживайтесь этого списка действий:

  1. Исследуйте сайт застройщика на наличие учредительных документов. Сверьте дату регистрации с рекламными проспектами.
  2. Изучите проектную декларацию и разрешение на строительство.
  3. Проектную декларацию и ДДУ передайте юристу для изучения и разбора всех спорных пунктов.
  4. Понаблюдайте за трансляцией видео со стройки.
  5. Проверьте отзывы о застройщике и его отсутствие в базе банкротов.
  6. Посетите дома застройщика, который только что были введены в эксплуатацию. Устраивает ли вас такое качество новостройки?

Также рекомендуем вам ознакомиться со статьей, где рассмотрены важные нюансы при оформлении договора долевого участия с застройщиком.

Пишу профессиональные статьи для сайтов юридической тематики более трех лет. Стараюсь максимально погрузить в тему читателя, подробно и понятными словами объяснить сложные вещи. Считаю, что каждый должен знать свои права и уметь защититься от незаконных действий.

Другие публикации этого автора
© «Rukazakona.ru», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.
Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите ctrl + enter.
Оцените материал:
Читайте также

Комментария (2)

Добавить комментарий
Прокомментировать

Нажимая на кнопку "отправить" вы соглашаетесь с пользовательским соглашением и политикой конфиденциальности данного сайта.
  1. Ваня
    #1 Гости
    0
    Спасибо за статью!
    1. denis
      #2 Юристы
      0
      Обращайтесь с вопросами, если они возникнут.