Оформление договора долевого участия при покупке квартиры в новостройке: Все подводные камни

Как самостоятельно проверить договор долевого участия при подписании его с застройщиком, не наткнувшись на мошенников или недобросовестных личностей, вы узнаете из нашей статьи. Прочитав материал, человек без юридического образования сможете самостоятельно собрать документы для оформления недвижимости, узнает о важных нюансах подобной сделки. Освещены основные нюансы, которые помогут обойти мошенников и приобрести дом или квартиру на выгодных условиях, со всеми компенсациями, положенными государством.

Собираем документы для покупки

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выполнить любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

    Московская область: +7 (499) 938-42-57

    Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98

    Ленинградская область: +7 (800) 350-23-69 доб. 123

Квартира выбрана, осталось собрать документы и правильно их оформить.

  1. Подготовьте собственные бумаги (более подробно далее в статье для каждого конкретного случая).
  2. Изучить и подписать документ о долевом участии с застройщиком.
  3. Зарегистрировать бумаги в Росреестре.
  4. После того как застройщик сдаст дом, оплатить стоимость, и получить подтверждение оплаты (квитанцию или аналогичную бумагу).
  5. Подписать и заверить акты приема-передачи помещения. Получить ключи.
  6. Провести регистрацию права собственности.
Важно! Помните, что официальным владельцем квартиры (получите право делать перепланировку, перепродать или сдать жилплощадь) вы сможете стать только после выполнения последнего пункта.

Пакет документов, необходимых для приобретения квартиры и ее официального оформления в собственность может отличаться в зависимости от типа оформления и количества будущих владельцев.

Квартира оформляется на себя

Если вы имеете супруга, но хотите оформить имущество только на себя, получите согласие жены или мужа на подобную покупку. Оно оформляется у нотариуса, посетить которого необходимо тому супругу, который соглашается на подобную сделку. Оформление не занимает более 20-25 минут.

Некоторые пары заключат брачный договор. Если в договоре имеется пункт разрешающий супругам приобретать имущество, обращаться к нотариусу за разрешением не требуется. В этом случае на сделку купли-продажи квартиры приносится копия или оригинал брачного договора.

Образец согласия на продажу квартиры
Образец согласия на продажу квартиры

В случаях, когда человек, собирающийся приобрести квартиру, не имеет жены, ему достаточно взять свой паспорт на сделку. Могут быть затребованы идентификационный код или справка о доходах, если квартира оформляется в рассрочку.

Недвижимость оформляется на супругов

Оформление недвижимости на обоих супругов предполагает их присутствие во время оформления договора. Понадобятся паспорта и свидетельство о браке. Если один из членов семьи не может присутствовать при подписании бумаг, обратитесь к нотариусу для получения законного разрешения подписания подобных документов за супруга.

Квартира приобретается по ипотечному кредиту

Застройщик довольно часто имеет собственного ипотечного брокера, который предлагает подписать договор об ипотечном кредитовании с определенным банком. Это более выгодно для обеих сторон (застройщика и жильца). Жилец получает скидки или бонусы (отделку стен, минимальный ремонт бесплатно). Брокер разъяснит вам все условия кредитования, подскажет, какие документы собираются для ипотеки.

Если застройщик не имеет собственного брокера, потенциальному жильцу придется самостоятельно общаться с банками. Потребуются такие документы:

  • справка о доходах — берется на работе в бухгалтерии (форма 2-ндфл);
  • если есть дети — копии паспортов или свидетельств о рождении;
  • копия паспорта (берите с собой оригинал для сверки данных);
  • свидетельство о браке или о расторжении брака (копия);
  • заверенная копия трудовой книжки — оформляется у работодателя (обратитесь к работодателю заранее, оформление копий может затянуться);
  • анкету заявление о получении ипотеки (берется в банке, так как может отличаться формой или содержанием).
Внимание! Перед тем как выбрать конкретный банк, проверьте все условия договора ипотеки. Проконсультируйтесь с юристом, если что-то кажется вам непонятным. Просматривайте предложения нескольких банков, не стоит пользоваться услугами первого, который вам приглянулся.

Для получения ипотеки нужен определенный доход, если вам отказывают в кредите на жилье, попробуйте поговорить с сотрудниками банка. Часто банки принимают справку о реальном доходе, которая показывает дополнительные неофициальные заработки.

Нюансы заключения ДДУ с застройщиком

ДДУ — договор долевого участия. Самый важный документ во время покупки жилплощади. После того, как вы получите договор о ДДУ у вашего менеджера, ни в коем случае не подписывайте его сразу, совершите несколько проверок, возьмите копию или сам договор домой для подробного изучения. ДДУ регулируется Федеральным законом № 214.

Обращаемся к юристу со стороны для проверки ДДУ

Если договор ДДУ и проект одинаковы — такому застройщику можно доверять. Но не стоит зря рисковать, лучше передать ДДУ профессиональному юристу, который сможет провести доскональную проверку. У честного застройщика ДДУ должен включать:

  1. Строительный адрес дома.
  2. Место стройки дома должно иметь кадастровый номер участка.
  3. Данные для оплаты застройщика (реквизиты надежного государственного банка).
  4. Паспортные данные будущего жильца.
  5. Точное указание этажа и ориентировочный номер квартиры.
  6. Точную дату сдачи новостройки (может быть указан конкретный месяц).
  7. Стоимость квартиры.
  8. Данные о страховке ответственности застройщика.
  9. Площадь, планировка, высота потолков будущей квартиры.
  10. Гарантия на квартиру. До трех лет — система отопления, вентиляции, трубы, до 5 лет на саму квартиру.
Внимание! Юристы застройщика стараются сделать страховку для случаев нарушения ДДУ, поэтому некоторые пункты пишут сложным юридическим языком. Не подписывайте договор до полного понимания каждого пункта договора.

Дольщик почти не знаком с юриспруденцией. Соответственно, получая на руки договор ДДУ, он теряется, не понимая некоторых пунктов. Чтобы не допустить проблем в будущем, обращайтесь к юристам, они помогут вам расшифровать договор и укажут на трактовки в бумагах, которые необходимо заменить из-за их сомнительной точности или появления двойного смысла.

Смотрим в договоре сроки о сдаче объекта и передаче ключей

В договоре не должно быть затягивания выдачи ключей. Лучше всего, если срок выдачи ключей будет четко зафиксирован определенным количеством календарных дней.

Обращайте внимание, что срок передачи ключей был четко обозначен в бумагах. В рекламных проспектах часто указывают сроки сдачи многоэтажки городу, а ключи от квартиры выдают только спустя несколько месяцев. Этого легко избежать, если перед подписанием ДДУ, все пункты вычитает профессиональный юрист.

Пример №1: У вас есть ипотека и ДДУ на квартиру. Это значит, что банк уже выплатил за вас всю сумму застройщику. В этом случае, добейтесь, чтобы в договоре было указано, что застройщик выдаст ключи в течение 31-60 дней, с момента ввода здания в эксплуатацию.

Пример №2: Вы оформили договор ДДУ и проводите выплаты в рассрочку. В этом случае получить ключи можно будет только в тот момент, когда полностью рассчитаетесь с застройщиком. В некоторых случаях застройщик может пойти на уступки и дать доступ к жилью до выплат, но это частные случаи.

Важный пункт договора: компенсация площади

Рабочие, иногда, специально, в некоторых случаях из-за ошибки, могут увеличить или уменьшить площадь квартиры. Часто это случается в панельных домах, начнут строить одну стену неровно и собьют разметку этажа.

Специально для этих случаев указывается оговорка в договоре ДДУ сложный юридический текст, который означает, что в случае уменьшения территории по сравнению с планом, застройщик ничего не возмещает жителю. Если же площадь будет увеличена хотя бы 1 кв. м, дольщик обязан выплатить зафиксированную в договоре цену за лишние метры, выявленные при замерах БТИ.

Получается, что договор не выгоден и ущемляет права потенциального жителя. Чтобы не допустить такого, в ДДУ необходимо указать обратные пункты, которые обязуют в равной мере доплатить как застройщика, так и будущего владельца квартиры.

Безопасность и гарантии застройщика

Чтобы обеспечить безопасность прав дольщика, законодательством предусмотрено несколько мер защиты от мошенничества. Вся реализуемая строительной компанией жилая площадь должна быть застрахована, то есть квартиры становятся залогом, а возможность будущих сделок теряется.

Внимание! Бывают случаи, когда строительная компания выдает не страховку, а специальное банковское поручительство. Это разрешено законом, но лучше проконсультироваться с юристом в каждом конкретном случае.

Выплаты страхового возмещения возможны только в случае стечения обстоятельств, прописанных в законодательстве:

  1. Банкротство застройщика и разрушение объекта строительства.
  2. Серьезный срыв сроков сдачи строения в эксплуатацию (от полугода).
  3. Отсутствие регистрации права собственности.
  4. Перепродажа застройщиком одной и той же площади 2-3 раза (мошенничество).

Пример договора долевого участия

Начальная часть текста договора долевого участия
Первый абзац из текста договора долевого участия

Проверяем, кто ставит подписи в ДДУ со стороны застройщика

По закону 214-ФЗ о долевом строительстве, подписывать бумаги о долевом участии имеет право только генеральный директор. В реальности так ситуация развивается редко, так как у ГД просто нет времени на разбор таких дел. Этим занимается один из заместителей.

Частым вариантом обмана дольщиков является подписание документации лицом, которое не имеют на это юридических прав. В этом случае все условия договора являются недействительными. Важно проверить, кто именно будет ставить подпись. Сверьте подпись с каким-то официальным аналогом в интернете или реестре, если к ним имеется доступ.

Если сообщают, что подписывать будет заместитель, требуйте оригинал договора о делегировании прав ГД строительной компании этому конкретному лицу. Попросите снять копию для вас и сохраните ее, в этом случае будет возможность легко доказать в суде факт мошенничества и попытаться вернуть деньги, если будет иметь место обман.

На заметку

  1. Не подписывайте договор сразу, подробно изучите его.
  2. Консультируйтесь со специалистами.
  3. Проверьте документы компании-застройщика, узнайте, удачны ли другие проекты уже запущенные этой фирмой.
  4. Следуйте всем советам этой статьи.

Изменение пунктов ДДУ законно и нормально. Подходящий обеим сторонам договор в первом предоставленном застройщиком варианте — это странно, поэтому корректировки пунктов стандартная практика в долевом строительстве. Чтобы не ошибиться и не потерять деньги, согласуйте детали договора с юристом и проконсультируйтесь на счет непонятных вам моментов.

Аватар автора: Doc
Автор: Doc
Копирайтер портала Руказакона. Приглашаем к сотрудничеству профильные организации для написания полезных материалов для наших читателей в обмен на рекламу в этом блоке. Подробности в разделе сотрудничество.

Остались вопросы по теме?

Спросите у юриста

конфиденциально

оперативно

бесплатно

Ваше имя
Город
Телефон

конфиденциально

оперативно

бесплатно

Похожие записи


Комментариев: 0
  • Лена

    13:37 | 12 Сен. 2017

    Лена

    13:37 | 12 Сен. 2017

    Здравствуйте, нужна ваша помощь. Живем в доме 1966 года постройки (все документы в порядке), здание не аварийное
    Дом стоит центре города, все жильцы хотят обновитьстроение и на этой же территории построить новый дом, более просторный и удобный.
    Возможно ли это как-то сделать, что для этого нужно? Обратившись в администрацию города получили категорический отказ, нам сказали, что земля нам не принадлежит и прав на нее мы не имеем.

  • denis

    20:56 | 13 Сен. 2017

    denis

    20:56 | 13 Сен. 2017

    Здравствуйте. Уточните такую информацию:

    1. Есть ли у вас какие-либо документы, подтверждающие права на землю?
      Это частный дом или нет?
    2. Если есть документы на землю, то какого рода? Земля принадлежит одному человеку или нескольким?

Добавить комментарий