Самостоятельная юридическая проверка квартиры при покупке

Покупка квартиры в наше время является серьезным событием, и многие помнят, как в прошлом «черные риелторы», обманывали добропорядочных граждан, не разбирающихся в юридических тонкостях. Поэтому большинство покупателей обращаются за квалифицированной помощью к юристам агентств недвижимости для проверки квартиры перед покупкой. Но ситуации случаются разные и не у всех найдутся деньги на данную процедуру.

Поэтому из сегодняшней статьи вы узнаете, как правильно читать документы чтобы провести тщательный юридический анализ ее чистоты перед покупкой на вторичном рынке самостоятельно.

Проверяем правоустанавливающие документы на квартиру

Допустим мы подыскали себе квартиру, подходящую нам по квадратуре и месту расположению. Первым шагом перед оформлением сделки купли-продажи, будет изучение документов, на основании которых квартира принадлежит собственнику. В основном это следующие документы:

  • договор купли-продажи, мены или дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • свидетельство о праве собственности;
  • решение суда, вступившее в законную силу (довольно редкий случай);
  • договор ренты.

Внимательно ознакомьтесь с предъявленными документами своими глазами, возьмите их в руки и проверьте не ли на них следов фальсификаций. Любые исправления и подчистки внесенные в данные документы, не заверенные подписями всех лиц, участвующих в сделке, делают этот документ недействительным. Если в этом участвовал нотариус, то исправления должны быть заверены его печатью и подписью.

Обязательно проверьте государственную регистрацию права собственности – это бесплатная процедура для граждан РФ. Можно часто встретить разного рода запретительные условия, при нарушении которых следует расторжение этого договора – поэтому нужно узнать все нюансы этих условий и были ли они соблюдены. Распространенный пример – обязательство покупателя (т.е. в нашем случае владельца и как следствие продавца) оплатить полную сумму по сделке (договору) в течении определенного времени после покупки недвижимости, отсюда делаем выводы что человек выступающий продавцом не является ее собственником.

Внимание! Обратите свой взгляд на дату вступления договора в законную силу. Вы должны отнестись с недоверием если собственник старается быстро продать квартиру, которая досталась ему по наследству или договору дарения, причем он не имеет родственных связей с бывшем владельцем.

Так же не лишним будет запросить у продавца технический и кадастровый паспорт на жилое помещение. Если данные документы отсутствуют, то попросить владельца заказать и получить их.

к содержанию ↑

Проверяем прошлые сделки по квартире

С 1998 года действует специальный реестр, который отражает историю всех жилых объектов России, его название ЕГРП вот ссылка на сайт https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Обратитесь к продавцу с просьбой предоставить вам такую выписку чтобы удостовериться в легальности всех проводимых действий с вторичным жильем за последние 15 лет.

Внимание! На что нужно обратить пристальный взгляд? Например, если с квартирой проводилось очень много сделок купли-продажи, в ней длительное время никто не проживал. Скорее всего, что со сделками по этому жилью не все юридически гладко, и вас пытаются ввести в заблуждение. Так что лучше выберете другие более качественные варианты квартирных предложений на рынке вторичного жилья.

В выписке из реестра будут все данные обо всех имущественных спорах из-за квартиры:

  • о наложение ареста;
  • о разделе имущества;
  • о признание права собственности на имущество;
  • об истребовании имущества от других лиц;
  • о порядке пользования имуществом;
  • об устранении препятствий в пользовании имуществом;
  • о признании сделок недействительными и другие неупомянутые ситуации.

Если в выписке вы нашли действия, перечисленные из списка выше, то обратите внимание на дату этих событий, и примерно оцените ситуацию: возможно ли возобновление этих споров или по ним уже истекли все сроки законного обжалования.

В соответствии со статьей 181 ГК РФ, которая устанавливает максимальный срок признания сделок с недвижимостью недействительными в течение 3 лет. Из этого следует что проверять всю историю квартиры не обязательно, а нужно проверить лишь 3 последних года, и если никаких имущественных конфликтов из-за квартиры не происходило, то переживать не стоит. Но если за этот период все же происходили споры, то затребуйте у собственника судебное решение по данному факту, чтобы убедиться, на легальных ли правах он обладает этой квартирой. И если собственник скажет вам что судебные тяжбы еще продолжается, лучше отложить покупку до момента вынесения судом своего решения по делу.

Внимание! В зону большого риска попадают сделки, с недвижимостью которые были переданы по наследству от одиноких стариков и дальних родственников, либо унаследованными ими по закону. Поэтому желательно сделать свой выбор в сторону квартир, которые были унаследованы не вчера, а 7-10 лет назад. Так как вероятность появления не известных наследников сводиться к минимуму.

к содержанию ↑

Проверяем техническую документацию на квартиру

Еще одним шагом при проверке юридической чистоты квартиры, будет ознакомление с документами, из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации), которые также должен вам предоставить собственник. Нужно сверить планировку квартиры с официальными документами и убедиться, что незаконных перепланировок или переустройств с квартирой не происходило. В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса РФ, любые внесения изменений в планировку квартиры должны быть утверждены в органах местного самоуправления. И если это не было сделано, такие действия технического плана (перепланировка или перестройка) признаются незаконными.

Внимание! Избегать нужно серьезных нарушений, утверждение которых обойдется во временные и финансовые затраты (снос несущих конструкций, перенос или расширение ванных комнат и туалетов). Исключениями могут быть объединение санузла с ванной комнатой если они расположены рядом, изолирование смежных комнат, такие внесения в планировку можно считать «плюсами».

к содержанию ↑

Проверяем личные данные продавца

Собственника, выступающего продавцом необходимо тоже тщательно проверить. Во-первых, удостоверьтесь в подлинности его документ, а удостоверяющего личность(паспорт). Например, можно воспользоваться специальным сервисом Главного управления миграции МВД России (http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000), где в свободном доступе размещен список недействительных паспортов РФ, который постоянно пополняется. Но если этой информации вам не хватит, то рекомендуем посетить местный паспортный стол, для получения более значимых юридических данных.

Трудности могут быть в случае продажи квартиры лицом, представляющим интересы собственника по генеральной доверенности. В этой ситуации нужно также проверить паспортные данные представителя, далее убедиться, что доверенность заверена нотариусом, и узнать контактные данные нотариуса и удостовериться в его существовании.

Внимание! По закону подлинность доверенности может подтвердить только нотариус по запросу самого доверителя, суда или правоохранительных органов.

Доверенность, написанная от руки, не наделяет правом представителя продавца проводить какие-либо сделки с недвижимостью второго. Рекомендуем внимательно прочитать сам документ и уточнить важный нюанс: имеет ли право доверенное лицо собственника получить деньги за продажу квартиры, или ему доверили лишь подписать договора. Доверенность – это еще один минус сделок с недвижимостью.

Также убедитесь в адекватности и дееспособности продавца, особенно если уже при первой встречи у вас возникли сомнения в адекватности. Например, можно поспрашивать соседей продавца — возможно добрая бабушка и расскажет о биографии и образе жизни продавца квартиры.

к содержанию ↑

Проверяем отсутствие прав у третьих лиц на квартиру

Во избежание проблем с купленной квартирой, нужно убедиться, что по прошествии времени не объявятся третьи лица, которые предъявят на нее права. Вот их список:

  • прописанные несовершеннолетние дети (по закону их интересы при купли-продажи, должны быть соблюдены);
  • граждане отбывающие сроки в местах лишения свободы, лица проходящие длительное лечение (например, психических лечебницах), а также люди, находящиеся в длительных заграничных командировках либо экспедициях и т.д.;
  • рентополучатели (бывшие собственники продавшие или подарившие свою недвижимость новым владельцам (рентодателям), например, на условиях пожизненного ухода).

Требуйте нотариально заверенное согласие на продажу от супруги(а), если собственник жилья состоит в браке.

Для уточнения данных о том, кто прописан на жилых квадратных метрах, вам потребуется расширенная домовая выписка, которую может предоставить только собственник жилья, c помощью неё вы узнаете кто зарегистрирован в квартире и имеют ли они право проживать в ней даже после продажи.

Видео про основные моменты проверки квартиры на чистоту:

Юристы портала «РукаЗакона» рекомендует внимательно отнестись не только к процедурам, описанным в этой статье, но и к моменту передачи денег, проконтролируйте, чтобы продавец юридически верно написал расписку в получении денег, указав реальную сумму, дату и поставил подпись как в паспорте. Ну а дальше проконтролируйте вопрос передачи ключей и квартиры в ваше пользование.

Аватар автора: Doc
Автор: Doc
Копирайтер портала Руказакона. Приглашаем к сотрудничеству профильные организации для написания полезных материалов для наших читателей в обмен на рекламу в этом блоке. Подробности в разделе сотрудничество.

Остались вопросы по теме?

Спросите у юриста

конфиденциально

оперативно

бесплатно

Ваше имя
Город
Телефон

конфиденциально

оперативно

бесплатно

Похожие записи


Комментариев: 0
  • Любовь Васильевна

    02:12 | 01 Фев. 2017

    Любовь Васильевна

    02:12 | 01 Фев. 2017

    Здравствуйте. Мы приобретаем квартиру через риэлтерское агентство, с которым у собственника заключен договор. Сотрудник агентства, который занимается нашей сделкой, сказал, что в регистрационной палате работает его знакомая и она все быстро оформит.

    Могут ли от нас с мужем скрыть какую-то информацию, которая в дальнейшем может послужить основанием для расторжения договора купли-продажи?

  • Doc

    02:19 | 01 Фев. 2017

    Doc

    02:19 | 01 Фев. 2017

    Здравствуйте, Любовь Васильевна! Нет — это маловероятно. Так как скрытие или умышленное искажение информации сотрудником государственного учреждения грозит ему уголовным наказанием. Поэтому не стоит думать, что вас обманут именно на этом этапе. Лучше еще раз прочитайте все пункты нашей статьи и после проверьте документы по сделке.
    Желаю удачи!

Добавить комментарий